采購人將流沙河商業(yè)街項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)委托中標(biāo)人管理，共包含以下物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容：

（1）、物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)。

（2）、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共綠化、環(huán)境衛(wèi)生的管理和維護(hù)。

（3）、車輛停放管理。

（******消防、安全防范、應(yīng)急救助的協(xié)助和維護(hù)。

（5）、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對禁止行為的告知、勸阻、報(bào)告等義務(wù)。

（6）、物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)方案的制定及費(fèi)用的賬務(wù)管理。

（7）、物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案資料保管。

（******委員會(huì)委托的其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。

?

按相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。?

服務(wù)區(qū)域見下表：

?

服務(wù)期：一年
服務(wù)地點(diǎn)：流沙河商業(yè)街

中標(biāo)人提供的服務(wù)必須達(dá)到如下標(biāo)準(zhǔn)（另行制定具體考核細(xì)則）：

（一）人員配備要求

1、熱愛黨、熱愛祖國，擁護(hù)黨的基本路線，堅(jiān)持改革開放，政治思想過硬，遵紀(jì)守法。

2、樹立“用戶至上、服務(wù)第一”的服務(wù)意識，有強(qiáng)烈的責(zé)任感和良好的職業(yè)道德，愛崗敬業(yè)、誠實(shí)守信，優(yōu)質(zhì)高效地服務(wù)于采購人（業(yè)主）。

3、根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，組織機(jī)構(gòu)設(shè)置原則是精干高效、一專多能。合理配置人員，所有工作人員一律實(shí)行分類（按不同工種）管理、編號（自然號）管理，掛牌上崗，充分利用人力資源。

4、總用工人數(shù)不少于10名，對所有聘用人員必須依******消防控制員1人。

5、各類人員專業(yè)素質(zhì)要求如下：

（1）管理人員

經(jīng)理：擁有豐富的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，******消防、租賃、合同管理、協(xié)助******辦公室行政管理、客服服務(wù)管理等內(nèi)容都有較深了解，能獨(dú)立開展各個(gè)部門的管理工作，政治覺悟高，具有開拓創(chuàng)新精神，責(zé)任心強(qiáng)，組織、協(xié)調(diào)和決策能力強(qiáng)。

（2）工作人員

客服：大專及以上學(xué)歷，3年以上客服經(jīng)驗(yàn)，具有較強(qiáng)的傾聽能力、溝通能力，善于引導(dǎo)及處理突發(fā)事件能力；熟悉客服服務(wù)、投訴處理、用戶體驗(yàn)等專業(yè)知識，積極主動(dòng)、靈活應(yīng)變、認(rèn)真負(fù)責(zé)、誠實(shí)謹(jǐn)慎。

水電工：男性，從事水電工作3年以上，持專業(yè)上崗證，有房屋、公共設(shè)備、設(shè)施等的維護(hù)維修經(jīng)驗(yàn)和能力，動(dòng)手能力強(qiáng)，業(yè)務(wù)素質(zhì)高，能吃苦耐勞。年齡60周歲以下。

保潔工：品貌端正、身體健康，樸實(shí)肯干，經(jīng)培訓(xùn)具有清潔工作標(biāo)準(zhǔn)操作技能。年齡：男性60周歲以內(nèi)，女性55周歲以內(nèi)。

******學(xué)校畢業(yè)人員優(yōu)先錄用，品貌端正、身體健康、品行良好，經(jīng)采購人政審合格，無違法違紀(jì)記錄。工作責(zé)任心強(qiáng)，能吃苦耐勞。高中或中專以上學(xué)歷，男身高1.65米以上（含1.65米），女身高1.6米以上（含1.6米），年齡60周歲以內(nèi)。

后勤：2年以上相關(guān)管理工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉公司后勤保障的相關(guān)工作和處理能力，熟悉本部門管理體系中的作用、職責(zé)和權(quán)限，并認(rèn)真組織履行，有一定的對外聯(lián)絡(luò)和協(xié)調(diào)的能力。

（3）員工培訓(xùn)：必須具有專門的員工培訓(xùn)機(jī)構(gòu)及負(fù)責(zé)人，對上崗和在崗人員，依據(jù)合同約定的服務(wù)范圍、物業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)、崗位特性，從工作責(zé)任范圍、職業(yè)道德、操作規(guī)章進(jìn)行培訓(xùn)，制定各部門人員崗位操作手冊并人手一冊。對調(diào)整的服務(wù)內(nèi)容作出相應(yīng)的培訓(xùn)，對專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行定期培訓(xùn)，掌握采購人專業(yè)設(shè)備的更新情況，對更換、新增設(shè)備的功能、操作、維護(hù)知識進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)。定期對員工進(jìn)行考核、考試，并建立激勵(lì)機(jī)制，留住優(yōu)秀人才。

?中標(biāo)人對員工培訓(xùn)及相應(yīng)證件辦理所產(chǎn)生的費(fèi)用，由中標(biāo)人承擔(dān)。本項(xiàng)目采購預(yù)算包含項(xiàng)目人員參加各項(xiàng)保險(xiǎn)繳納的全部費(fèi)用和節(jié)假日值班補(bǔ)助，供應(yīng)商應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目要求和現(xiàn)場情況，須考慮本項(xiàng)目的實(shí)施費(fèi)用和不可預(yù)見的費(fèi)用，如一旦中標(biāo)，在項(xiàng)目實(shí)施中出現(xiàn)任何遺漏，均由成交人免費(fèi)提供，采購人不再支付任何費(fèi)用。

（二）衛(wèi)生保潔要求

1、日常保潔

范圍：公共場所、建筑物、地面設(shè)施、外墻、建筑物周邊、護(hù)欄、道路廣場、標(biāo)識標(biāo)牌、綠化地的衛(wèi)生工作。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

（1）屋面平頂無堆積雜物，墻壁無灰塵蛛網(wǎng)，大理石地面定期打蠟、清洗，保證沒有污漬。

（2）門窗保證清潔明亮，無水漬、無污漬。

（3）樓梯扶手、室內(nèi)外休息座椅、標(biāo)識標(biāo)牌要求每天進(jìn)行擦洗，不得有污漬和灰塵。

（4）公共地面每天打掃，地板、掃腳、窗臺不得有污漬和灰塵。

（5）樓頂要進(jìn)行定期打掃，要保持干凈，不得有雜物，燈具、天花板上不得有蜘蛛網(wǎng)出現(xiàn)。

（6）道路、廣場保證沒有垃圾和雜物，及時(shí)清除污跡。

（7）及時(shí)清理綠化帶及草坪，枯枝落葉及時(shí)清理。.

（8）公共垃圾桶及時(shí)進(jìn)行清理保潔，保證無過夜垃圾。

（9）遇文明創(chuàng)建等重大活動(dòng)開展時(shí)，中標(biāo)人須無條件配合采購人搞好保潔工作。

2、垃圾收集及外運(yùn)要求：

要求：做到及時(shí)清掃、收集；垃圾日產(chǎn)日清、密封存放，無亂堆、亂倒、亂放現(xiàn)象，并負(fù)責(zé)集中運(yùn)至垃圾中轉(zhuǎn)站。（不含垃圾外運(yùn)）

3、公共衛(wèi)生間的保潔：

保潔要求：專人管理，地面無積水、無污漬，紙簍垃圾及時(shí)收集，無蚊蠅，空氣清新無異味，潔具表面清潔干凈，洗手臺面無積水，無污漬。

4、每年度清理化糞池兩次，每月清理物業(yè)范圍內(nèi)所有溝渠、窨井一次。

5、公共區(qū)域的垃圾桶保潔：定期清洗，保持干凈，無污漬。 ???

（三）綠化養(yǎng)護(hù)要求

1、服務(wù)內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)范圍的樹木、花草、綠地等的日常維護(hù)、修整、管理和施肥，病蟲害防治。

2、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

（1）有綠化管理措施，花草樹木生長正常，定期進(jìn)行病蟲害防治，修剪及時(shí)，無枯枝死杈及病蟲害現(xiàn)象。

（2）定期進(jìn)行苗木修剪，綠地管理和養(yǎng)護(hù)措施落實(shí)，無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象，保證綠化完好。

（四）安全保衛(wèi)要求

1、服務(wù)內(nèi)容：負(fù)責(zé)進(jìn)出的車******消防監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)行管理；公共秩序的維護(hù)，治安、防火防盜及其它突發(fā)事件處理等。

2、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

（1）建立保安、車輛、道路及公共秩序等管理制度并認(rèn)真落實(shí)，保持環(huán)境秩序良好。

（2）維護(hù)和保證防火、防盜等報(bào)警、監(jiān)控設(shè)備的正常運(yùn)行。

（3）做好安全防范和日常巡視工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各種安全隱患，迅速有效處理突發(fā)事件；無因管理責(zé)任引發(fā)的治安刑事案件。

（4）嚴(yán)格控制車輛出入，保證道路暢通，車輛停放有序，確保財(cái)產(chǎn)安全。

（5）按照崗位規(guī)定要求及時(shí)巡查，作好記錄，及時(shí)報(bào)告和處理突發(fā)事件。

（******消防值班制度。堅(jiān)持日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)排除，確保無火災(zāi)事故發(fā)生。

（五）設(shè)備、設(shè)施維保要求

1、給排水系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行維護(hù)

服務(wù)內(nèi)容：給排水系統(tǒng)的設(shè)備、設(shè)施，如水泵、水箱、氣壓給水裝置、消火栓、管道、管件、閥門、水嘴、衛(wèi)生潔具、排水管、新風(fēng)管及輸通、水封設(shè)備、室外排水管及其附屬構(gòu)筑物、引水管道等正常運(yùn)行使用，進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)維修。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：加強(qiáng)日常檢查巡視，保證給排水系統(tǒng)正常運(yùn)行使用。建立正常供水管理制度，保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)，防止跑、冒、滴、漏，對供水系統(tǒng)管路、水泵、水箱、閥門等進(jìn)行日常維護(hù)和定期檢修，水池保持清潔衛(wèi)生并定期消毒，定期對水泵房及機(jī)電設(shè)備進(jìn)行撿查、保養(yǎng)、維修、清潔；定期對排水管進(jìn)行清通、養(yǎng)護(hù)及清除污垢，保證室內(nèi)外排水系統(tǒng)通暢，做好防銹處理；及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決故障，零星維修合格率100%，故障排除不過夜，做好節(jié)約用水工作。

2、供電系統(tǒng)設(shè)備管理維護(hù)

服務(wù)內(nèi)容：對物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)供電系統(tǒng)高、低壓電器設(shè)備、變壓器、電線電纜、電氣照明裝置等設(shè)備進(jìn)行日常管理和養(yǎng)護(hù)維修，確保正常運(yùn)行使用。加強(qiáng)臨時(shí)用電管理。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：每天對供電范圍內(nèi)的電氣設(shè)備進(jìn)行巡視維護(hù)和重點(diǎn)檢測，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理解決。每月對供電設(shè)備內(nèi)的接線箱、控制柜、自動(dòng)開關(guān)、熔斷器、漏電保護(hù)器、接線端子等原件吹塵、清掃、緊固、溫度檢測并做好記錄。照明系統(tǒng)的光源、開關(guān)、控制器、插座工作正常、靈敏有效、絕緣地接有效、線序排列整齊、編號清晰正確。建立各項(xiàng)設(shè)備檔案，健全用電管理制度，做到安全、合理、節(jié)約用電；建立嚴(yán)格的送配電運(yùn)行制度、電氣維修制度；供電運(yùn)行和維修人員必須持證上崗；在檢修和改造操作中實(shí)行懸掛安全警示牌、現(xiàn)場監(jiān)護(hù)人制度，杜絕責(zé)任事故發(fā)生。建立24小時(shí)運(yùn)行維修值班制度，及時(shí)排除故障，零星維修合格率100％；加強(qiáng)日常維護(hù)檢修，公共使用的照明、指示燈具線路、開關(guān)要保證完好，確保用電安全；避雷系統(tǒng)每年遙測一次。

******消防系統(tǒng)設(shè)備管理維護(hù)

******消防培訓(xùn)，提高人防技能。

4、電梯維護(hù)要求（按照國家標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行）

（1）運(yùn)行狀況的檢查。

（2）機(jī)房、轎箱干凈整潔、無油污、無積水，檢查清理。

（3）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：建立電梯運(yùn)行管理、設(shè)備管理、安全管理制度，確保電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全有效，空調(diào)、通風(fēng)、照明及其它附屬設(shè)施完好；監(jiān)督維保公司（通力電梯湖南分公司）嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)電梯管理規(guī)定和安全規(guī)程，電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證完備，定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；轎廂、井道保持清潔；因故障停梯，接到報(bào)修后維修人員應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場搶修，及時(shí)排除故障。

（4）、其它約定：

①中標(biāo)人負(fù)責(zé)監(jiān)督維保公司按國家規(guī)定提供例常責(zé)任保養(yǎng)服務(wù)，每周一例保。每季度進(jìn)行一次檢查，并提交季度《電梯重要安全裝置自檢報(bào)告表》。

②建立電梯設(shè)備檔案，各種運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)和巡視檢查記錄齊全歸檔。

③及時(shí)提供一切因自然損耗與銹蝕的電器零件。

④如出現(xiàn)停電、故障至使電梯轎箱卡層等，相關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)及時(shí)施救。

5、視頻監(jiān)控維護(hù)

（1）、每季度一次設(shè)備的除塵、清理，掃凈監(jiān)控設(shè)備顯露的塵土，對攝像機(jī)、防護(hù)罩等部件要卸下徹底吹風(fēng)除塵，之后用無水酒精棉將各個(gè)鏡頭擦干凈，調(diào)整清晰度，?防止由于機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)、靜電等因素將塵土吸入監(jiān)控設(shè)備機(jī)體內(nèi)，確保機(jī)器正常運(yùn)行。同時(shí)檢查監(jiān)控機(jī)房通風(fēng)、散熱、凈塵、供電等設(shè)施。

（2）、根據(jù)監(jiān)控系統(tǒng)各部份設(shè)備的使用說明，每月檢測其各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)及監(jiān)控系統(tǒng)傳輸線路質(zhì)量，處理故障隱患，協(xié)助監(jiān)控主管設(shè)定使用級別等各種數(shù)據(jù)，確保各部份設(shè)備各項(xiàng)功能良好，能夠正常運(yùn)行。

（3）、對容易老化的監(jiān)控設(shè)備部件每月一次進(jìn)行全面檢查，一旦發(fā)現(xiàn)老化現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)更換、維修，如視頻頭等。

（4）、對易吸塵部份每季度定期清理一次，如監(jiān)視器暴露在空氣中，由于屏幕的靜電作用，會(huì)有許多灰塵被吸附在監(jiān)視器表面，影響畫面的清晰度，要定期擦拭監(jiān)視器，校對監(jiān)視器的顏色及亮度。

（5）、對長時(shí)間工作的監(jiān)控設(shè)備每月定期維護(hù)一次，如硬盤錄像機(jī)長時(shí)間工作會(huì)產(chǎn)生較多的熱量，一旦其電風(fēng)扇有故障，會(huì)影響排熱，以免硬盤錄像機(jī)工作不正常。

（6）、對監(jiān)控系統(tǒng)及設(shè)備的運(yùn)行情況進(jìn)行監(jiān)控，分析運(yùn)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并排除故障。如：網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、服務(wù)器系統(tǒng)、監(jiān)控終端及各種終端外設(shè)。桌面系統(tǒng)的運(yùn)行檢查，網(wǎng)絡(luò)及桌面系統(tǒng)的病毒防御。

（7）、每月定期對監(jiān)控系統(tǒng)和設(shè)備進(jìn)行優(yōu)化：合理安排監(jiān)控中心的監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)需求，如帶寬、IP地址等限制。提供每月一次的監(jiān)控系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)性能檢測，包括網(wǎng)絡(luò)的連 通性、穩(wěn)定性及帶寬的利用率等;實(shí)時(shí)檢測所有可能影響監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的外來網(wǎng)絡(luò)攻擊，實(shí)時(shí)監(jiān)控各服務(wù)器運(yùn)行狀態(tài)、流量及入侵監(jiān)控等。對異常情況，進(jìn)行核查， 并進(jìn)行相關(guān)的處理。根據(jù)用戶需要進(jìn)行監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)的規(guī)劃、優(yōu)化;協(xié)助處理服務(wù)器軟硬件故障及進(jìn)行相關(guān)硬件軟件的拆裝等。

（8）、提供每月一次的定期信息服務(wù)：將上月?lián)屝?、維修、維護(hù)、保養(yǎng)記錄表以電子文檔的形式存檔。

6、房屋門窗管理維護(hù)：

服務(wù)內(nèi)容：門窗框松動(dòng)、開啟不靈活、脫榫、開焊、小五金件缺損、窗紗、玻璃破損的修理。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：確保門窗完好和正常使用，合格率100％。

7、各類急修不超過10分鐘到場；小修原則上不超過兩小時(shí)完成。

8、協(xié)助做好節(jié)能降耗工作。

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按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收。

1、物業(yè)公司應(yīng)制定嚴(yán)格的保密措施，防止泄密事件發(fā)生。所有工作必須有臺賬記錄。

2、成交供應(yīng)商負(fù)責(zé)代收物業(yè)費(fèi)，且必須和商戶單獨(dú)簽訂物業(yè)管理合同。

3、物業(yè)服務(wù)食宿安排情況：食宿自理。采購人免費(fèi)提供適量的辦公用房。

4、物業(yè)服務(wù)公司聘用的保安、機(jī)電人員要相對穩(wěn)定，首聘期須一年以上。聘用時(shí)須與采購人共同審核其資質(zhì)及相關(guān)條件，新聘人員必須報(bào)采購人備案。

5、設(shè)備設(shè)施的維護(hù)與維修：單項(xiàng)工程、單個(gè)元器件200元以下（含200元）的維修由中標(biāo)人負(fù)責(zé)，費(fèi)用由采購人與中標(biāo)人共同確認(rèn)后，由中標(biāo)人據(jù)實(shí)承擔(dān)。

6、服務(wù)周期：一年。

7、結(jié)算方法：

付款人：******有限公司。

付款方式：按季度付款，乙方開出有效結(jié)算票據(jù)，甲方須在收到乙方有效結(jié)算票據(jù)后一個(gè)月內(nèi)將款項(xiàng)支付給乙方相應(yīng)賬號。

支付條件：依據(jù)考核結(jié)果按照先服務(wù)后付款的方式按季度付款，依據(jù)實(shí)際人員投入按實(shí)付款。(具體以合同為準(zhǔn))。

中標(biāo)人對員工培訓(xùn)及相應(yīng)證件辦理所產(chǎn)生的費(fèi)用，由中標(biāo)人承擔(dān)。本項(xiàng)目采購預(yù)算包含項(xiàng)目人員參加各項(xiàng)保險(xiǎn)繳納的全部費(fèi)用和節(jié)假日值班補(bǔ)助，供應(yīng)商應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目要求和現(xiàn)場情況，須考慮本項(xiàng)目的實(shí)施費(fèi)用和不可預(yù)見的費(fèi)用，如一旦中標(biāo)，在項(xiàng)目實(shí)施中出現(xiàn)任何遺漏，均由成交人免費(fèi)提供，采購人不再支付任何費(fèi)用。

8、首次簽訂合同后，物業(yè)中標(biāo)單位15日內(nèi)必須進(jìn)場。

9、中標(biāo)人所屬工作人員的安全及其他一切意外風(fēng)險(xiǎn)與勞動(dòng)糾紛由中標(biāo)人承擔(dān)，采購人概不負(fù)責(zé)。

10、為保證物業(yè)管理工作的連續(xù)性，便于工作的順利開展，中標(biāo)人必須在雙向選擇的基礎(chǔ)上優(yōu)先對原中標(biāo)人工作人員培訓(xùn)錄用。

11、對物業(yè)管理工作進(jìn)行日督查、周點(diǎn)評、月考核，對差錯(cuò)事故及達(dá)不到要求的情況將根據(jù)合同及考核細(xì)則進(jìn)行處理。

①每月考核分達(dá)到90分以上（含90分）為合格，全額支付該月物業(yè)管理費(fèi)。每低于90分一分，按該月應(yīng)支付管理費(fèi)金額的1%扣除，依次類推。低于80分（不含80分），第一次由采購人提出書面警告；兩次出現(xiàn)（連續(xù)或累計(jì)）低于80分（不含80分）以下，物業(yè)合同自動(dòng)終止。

②物業(yè)管理人員本身對商業(yè)街財(cái)產(chǎn)造成的直接損失，由物業(yè)管理公司全額賠償。

12、如新增其他服務(wù)內(nèi)容另行協(xié)商。

13、投標(biāo)報(bào)價(jià)須崗位配置進(jìn)行分項(xiàng)報(bào)價(jià)。